Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

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Le taux d’endettement est l’un des concepts clé que vous devez connaître dans le secteur bancaire, que vous soyez investisseur ou non. En fait, cette notion d’endettement n’est pas à négliger (surtout dans le cadre d’un investissement locatif) car elle est l’un des principaux facteurs déterminants si une banque peut accorder un crédit immobilier à un individu ou non. Voici donc la formule pour calculer le taux d’endettement d’un crédit immobilier et les illustrations très simples pour la comprendre.

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Formule de calcul du taux d’endettement pour un crédit immobilier

Dans un dossier de crédit, le taux d’endettement maximum fait partie des clauses à prendre en compte afin de concrétiser un plan d’achat immobilier. Et justement, faire le calcul de l’intérêt d’endettement, permet de trouver le montant en pourcentage qu’un individu peut rembourser à sa banque après un emprunt ou un crédit. Et, il peut s’agir d’un prêt à la consommation, d’un crédit immobilier ou d’un remboursement mensuel (comme une dette). 

Pour donc estimer le taux d’endettement maximum pour un crédit immobilier, il existe une formule générale : Crédits (ou charges) /Revenus x 100 = Taux d’endettement (%). Autrement dit, vous divisez vos charges par vos revenus puis vous multipliez le tout par 100 pour obtenir l’intérêt d’endettement que vous devez à votre banque.

Que signifient donc revenus et crédits ?

En ce qui concerne les revenus, considérer tout ce qui est constant : salaires, 13e mois (au cas échéant) et revenus fonciers (loyer nu). En revanche, ils doivent être pondérés à 70 %. Mais cela dépend des banques qui peuvent, en effet, être en mesure d’augmenter le pourcentage de locations de vacances prises en compte de 80-90 %. Notamment si l’emprunteur a déjà un bien immobilier et peut prouver qu’il l’a loué toute l’année.

De plus, vous devez considérer les mensualités de vos revenus à profession libérale, notamment tout ce qui est mis en lien avec le mobilier, et de la pension que vous percevez (indemnité de départ ou frais d’entretien). D’autre part, il n’est pas nécessaire de prendre en compte tous les revenus spéciaux tels que les primes ponctuelles et les allocations uniques. Parce que ce sont des mensualités qui peuvent fluctuer.

Les charges ou crédits, elles, constituent la somme de tous les emprunts en cours (crédits immobiliers, crédits de consommation), des loyers pour les locataires, et enfin de la pension versée à quelqu’un. En faisant le calcul du taux d’endettement, vous verrez que plus les dépenses ou coûts sont élevés, plus le taux de crédits l’est aussi. Ce qui signifie que les charges constituent l’essentiel de votre budget. Inversement, plus les revenus nets augmentent, plus le taux d’endettement diminue.

Calculer le taux d’endettement d’un crédit immobilier : simulation

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Pour expliquer le calcul du taux d’endettement, nos experts ont sélectionné deux ménages différents. Le premier ménage est une personne qui gagne 2000 €/mois, loue 600 € et paie une charge d’entretien de 200 €/mois. En utilisant la formule, ils posent 600 € plus 200 sur 2000 €, le tout multiplié par 100. Ce qui fait : (600 + 200/2000) x 100 pour un taux d’endettement de 40 %.

Le deuxième ménage est un couple. Ils gagnent ensemble un salaire total de 5 000 €/mois maximum, ont une résidence principale de 600 €/mois et réalisent également un investissement immobilier de 400 €/mois. Mais cela leur coûte une consommation mensuelle de 600 €. 

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Comme mentionné dans la formule, les crédits ou charges sont en haut et les revenus en bas. Ce qui donne les deux crédits 600 plus 600 (1 200 €) sur les revenus de 5 000 € additionnés aux revenus locatifs de 400 € qui seront pondérés à 70 %. Ce qui est réputé pour les locations de vacances (si le couple ne peut pas le prouver bien sûr). Ce qui donne comme calcul : (600 + 600/5000 + 400 x 70 %) x 100 = 22,7 %.

Pourquoi est-il important de connaître le taux d’endettement ?

Eh bien, connaître le taux d’endettement maximum d’un prêt immobilier va permettre à tout contractant d’évaluer sa capacité de remboursement mensuelle auprès d’une banque. Parce qu’aujourd’hui, il y a un seuil qu’il ne faut pas dépasser et dont vous avez déjà sûrement entendu parler : la règle des 33 %. Cette dernière stipule que les charges ne doivent pas outrepasser le tiers de vos revenus

Rappelons qu’en début 2020, le Haut Conseil de la Stabilité Financière a émis un certain nombre de recommandations pour :

  • Limiter le crédit ou l’endettement des ménages français, parmi lesquels le fait d’appliquer la règle des 33 % lorsqu’ils souscrivent à un crédit auprès de leur banque ;
  • Et demander à ce que les durées des crédits ne dépassent pas 25 ans.

Qu’est-ce que cela veut dire concrètement ? Pour comprendre comment estimer l’argent à emprunter à la banque et faire une acquisition de biens immobiliers sur la base de ces recommandations, une seconde illustration s’impose.

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Calculer le ratio d’endettement avec la règle de 33 %

Reprenons la formule de calcul du taux d’endettement maximum, mais cette fois, il faudra isoler les crédits de l’équation et mettre 33 % comme l’intérêt d’emprunt ici. Une simulation a été faite sur un autre couple. Ici, chacun gagne comme revenu mensuel 2 000 € sans d’autres sources de revenus ni charges. En multipliant 33 % par 4 000 €, les charges obtenues sont alors égales à 1200 €. Sans autres frais, les 1 200 € sont des mensualités que le couple peut attendre comme crédit sur une durée de 25 ans ou moins. De ce fait, si leur taux d’endettement moyen actuel se situe autour de 1,8 % et 1,9 %, ils pourront emprunter environ 230 000 € à leur banque.

Maintenant, supposons que le couple a un enfant qui étudie ailleurs et qu’il lui donne 400 €/ mensuellement pour ses besoins. Cette fois, il faudra déduire les 400 €, que le couple doit donner à leur enfant, des 1 200 €. Dans ce cas, le couple peut obtenir un montant mensuel de 800 € pour acheter une maison. Cela équivaut à un crédit d’environ 177 millions € maximum.

Par conséquent, si le couple souhaite avoir plus de crédits, il devra faire affaire avec sa banque et probablement investir plus. Néanmoins, il ne faut pas oublier que les banques disposent désormais d’une marge de manœuvre par rapport aux recommandations de la règle de 33 % et de la durée de prêt à 25 ans du hcsf.

Après tout, calculer le taux d’endettement pour l’investissement dans un crédit immobilier est très facile. Toutefois, si vous n’arrivez pas à faire le calcul, les deux illustrations élaborées par nos experts vous seront d’une grande aide. Dorénavant, vous êtes prêt pour constituer vos dossiers accréditifs avec votre taux d’endettement pour votre crédit immobilier bien calculer.

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Pourquoi calculer son taux d’endettement ? 

Vous vous demandez à quoi bon calculer votre taux d’endettement, parce que vous le connaitrez forcément si vous demandez un crédit immobilier ? En réalité, plusieurs raisons peuvent vous amener à le faire. Nous allons vous éclairer à ce sujet. 

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Cependant, avant de le faire, vous devez savoir que le taux d’endettement a été revu à la hausse en janvier 2021. De 33 %, le taux est passé à 35 %. Cela vous permet donc d’avoir une plus grande capacité d’emprunt. Par ailleurs, sachez que les banques ont la possibilité de vous accorder un crédit si vous dépassez les 35 %. C’est évidemment en fonction de votre dossier. Sont privilégiés les achats de résidence principale et les primo-accédants. Passons maintenant à l’intérêt de calculer son taux d’endettement.

La première raison est tout simplement de vous éviter des désillusions. En effet, cela ne sert à rien de commencer des recherches de biens, si vous ne pouvez obtenir un crédit à la hauteur de vos espérances. Non seulement vous serez déçu de visiter des biens ne correspondant pas à votre budget, mais en plus, vous mettez aussi de faux espoirs au vendeur. Le taux d’endettement vous permet donc de savoir quel type de projet immobilier, vous pouvez envisager.

La seconde raison de calculer votre taux d’endettement, c’est que vous pouvez améliorer votre dossier d’emprunteur. Par exemple, si vous avez déjà plusieurs crédits en cours, vous pourrez envisager de faire un rachat de crédit. Cela peut effectivement contribuer à faire baisser le taux. Sachez qu’il existe également des simulateurs en ligne pour prendre connaissance des possibilités et conditions d’un rachat de crédit. Vous pouvez aussi envisager des solutions pour augmenter votre apport personnel. Par exemple, si vous êtes locataire durant deux ans, vous êtes considéré comme étant primo-accédant. Suivant vos revenus, cela peut vous permettre d’obtenir un prêt à taux zéro. Sachez que le PTZ est considéré comme un apport personnel. 

Enfin, connaître son taux d’endettement peut aussi vous permettre de négocier votre crédit et donc de réaliser des économies. Si vous avez un taux d’endettement particulièrement bas, vous serez alors en très bonne position pour négocier un taux d’intérêt plus bas. À l’inverse, si vous avez un taux d’endettement au-dessus de 35 % et que vous avez des revenus élevés, vous pourrez utiliser cet argument pour défendre votre dossier. 

Comme vous le voyez, vous avez tout intérêt à faire ce calcul avant même d’envisager un projet immobilier. Vous connaitrez alors vos forces et vos faiblesses, et ce que vous pouvez envisager. N’hésitez pas également à vous rapprocher d’un courtier immobilier, si votre dossier est complexe ou si vous savez que vous aurez des difficultés à emprunter. Ce professionnel pourra vous aider à améliorer votre dossier et aura aussi les compétences pour défendre votre demande auprès des banques. Cela peut être une bonne solution, si vous n’avez pas le temps de négocier ou encore si vous trouvez cela trop complexe.

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Amandine Carpentier