Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

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Si vous envisagez de souscrire à un crédit immobilier, il est recommandé d’établir au préalable un diagnostic complet des finances en vue de connaître votre capacité de remboursement. Cette analyse requiert de calculer son taux d’endettement. De même, souscrire à un prêt immobilier, c’est s’engager à honorer des responsabilités sur une longue période. 

Pour s’assurer de votre faculté à payer vos mensualités, la banque de prêt vérifie que votre taux d’endettement se trouve en-dessous de 35%. Les emprunteurs avec un taux supérieur à cette valeur représentent un risque pour la banque et ont plus du mal à faire accepter leur dossier. Afin de savoir si votre profil est éligible à un nouveau crédit immobilier, vous devez calculer votre taux d’endettement.

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Comment se définit le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement n’est rien d’autre qu’un pourcentage représentant le rapport entre les différentes charges et les revenus de l’emprunteur. Avant d’octroyer un prêt immobilier, la banque vérifie la capacité de remboursement anticipé de crédit immobilier du demandeur. Elle détermine la valeur de son pourcentage d’endettement afin de s’assurer de sa solvabilité. On pourrait donc dire que le taux d’endettement est un indicateur de la faisabilité de financement d’un projet. Pour que votre requête soit acceptée par l’organisme de prêt, votre dossier doit être convaincant et fiable. Le calcul de ce taux est de ce fait indispensable dans toute démarche d’emprunt.

Quelles sont les autres raisons de déterminer son taux d’endettement ? 

S’il est recommandé de calculer son taux d’endettement, c’est principalement parce qu’il fait partie des facteurs qui peuvent affecter vos chances de vous voir accorder votre prêt. Par ailleurs, le taux d’endettement vous permet de savoir avec exactitude le pourcentage de vos revenus que vous pouvez allouer à solder vos mensualités avant les échéances. Cette étape demeure aussi essentielle afin de vérifier qu’avec votre situation financière actuelle, vous avez la possibilité de faire un emprunt dans le but de financer un nouveau projet. 

En outre, en évaluant votre taux d’endettement, vous pourrez définir les conditions de prêt immobilier pour fonctionnaire qui vous conviennent le mieux. 

Quelle durée de paiement choisir ? Quel montant demander ? Connaître son taux d’endettement est d’autant plus important lorsque vous envisagez de recourir à une banque pour un prêt immobilier sans apport. Ce calcul vous permet de trouver le point d’équilibre parfait et d’identifier parmi les offres (des différents établissements de prêts) celle qui pourra répondre à vos attentes. Vous parviendrez à déterminer le taux maximum d’intérêt qui s’accorde le mieux avec votre solvabilité. 

Quelles sont les étapes à suivre lors du calcul du taux d’endettement

Aujourd’hui, vous disposez de plusieurs calculatrices en ligne qui vous permettent de faire une simulation gratuite en vue de déterminer votre taux d’endettement. Elles demeurent pour la plupart simples d’utilisation. Vous n’avez qu’à y insérer les chiffres requis puis vous obtenez instantanément le résultat en pourcentage. Que vous décidiez de recourir à un simulateur ou de procéder manuellement, vous devez effectuer des calculs en amonts. 

Déterminer la valeur des revenus 

Pour réaliser votre calcul, vous devez prendre en compte vos diverses sources de revenus. Seules, quelques-unes sont considérées dans ce cas :

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Le salaire 

Le salaire net avant impôts est le revenu que les fonctionnaires et les salariés en CDI doivent considérer pour faire leur opération. Par contre, tout auto entrepreneur, travailleur indépendant, chef d’entreprise ou intermittent, doit se servir de ses bénéfices. 

Les allocations familiales et les pensions alimentaires 

Il importe de mentionner que tous les organismes de crédits ne prennent pas en compte ces revenus. En plus, ils se comptabilisent uniquement s’ils sont versés pendant la durée de l’emprunt. Sachez que les banques vérifient aussi les âges des enfants, car à un âge donné, les pensions diminuent ou s’arrêtent. 

Les revenus fonciers locatifs 

Dans le cas où l’emprunteur possèderait des biens en location, il peut inclure les revenus encaissés dans ses rentrées d’argent. Cependant, la banque ne considère que 70% de la somme totale reçue à cause des fluctuations inhérentes (départ d’un locataire, non-paiement du loyer…). Depuis 2021, ces revenus locatifs ne sont plus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement, rendant plus compliqué l’investissement locatif.

Les revenus non pris en compte lors du calcul du taux d’endettement

En plus de ses différences sources d’entrée d’argent, vous pourriez être tenté d’en ajouter d’autres. Sachez que certains revenus ne sont pas acceptés : 

  • Primes exceptionnelles ;
  • Heures supplémentaires ;
  • Primes de participation ;
  • Frais professionnels.

Selon l’établissement de prêts, les allocations peuvent également être rejetées.

Déterminer vos charges mensuelles 

Toutes les charges sont prises en compte par la banque pour obtenir votre taux d’endettement. Elles concernent généralement : 

  • Les différentes dettes en cours (renouvelables, auto…) ;
  • Les pensions à verser mensuellement ;
  • Le paiement des loyers.

Le calcul du taux d’endettement ne s’effectue pas avec les charges relatives aux dépenses énergétiques. 

Déterminer votre taux d’endettement

Une fois, vous avez obtenu le montant exact de vos revenus et de vos charges mensuels, il vous suffit de suivre la formule ci-après : 

Taux d’endettement = charges mensuelles × 100 ÷ revenus nets

Si la valeur dépasse les 35% alors, vous pourrez rencontrer des difficultés pour avoir votre crédit. 

Quel est le seuil à ne pas franchir auprès des banques ? 

Généralement, le taux consenti est de 35% au maximum. Cette valeur représente près du tiers du revenu fiscal de l’emprunteur. Bien que la plupart des organismes de crédits fixent 35%, il peut varier d’un institut financier à un autre et de la stabilité financière de l’emprunteur. 

En réalité, il n’y a pas de règle juridique qui impose un pourcentage maximum pour le taux d’endettement. Vous n’avez pas de restrictions concernant la part de vos revenus que vous désirez consacrer aux paiements de vos dettes. Cependant, afin de ne pas se retrouver dans une situation peu agréable et pouvoir subvenir à vos besoins, il est conseillé de limiter ses mensualités. Suivant cette logique, les banques ne trouvent pas raisonnable de passer la barre des 35%. Bien évidemment, comme précisé précédemment, ce taux n’est pas règlementaire. 

De plus, les établissements de prêt ne prennent pas en compte uniquement votre taux avant de vous accorder un crédit. Ils analysent également votre profil, votre quotient familial, vos revenus et vos conditions de vie. Ces différents facteurs influent sur le délai d’obtention d’un prêt immobilier auprès des banques.

Quels sont les risques lorsque vous dépassez ce taux ?

Un endettement supérieur à 35% représente un véritable risque pour l’emprunteur. En effet, lorsque vous excédez la limite autorisée, la probabilité de se retrouver avec des difficultés financières augmente largement. De plus, le défaut de paiement de deux mensualités implique immédiatement l’inscription au fichier des incidents de remboursements des crédits aux particuliers, plus connu sous le nom de FCIP.

En outre, dépasser la limite autorisée entraîne des risques pour les banques. C’est l’une des raisons pour lesquelles ces établissements prennent la peine de vérifier le taux d’endettement d’un individu avant de lui accorder un crédit, quelle que soit sa nature. Certains facteurs supplémentaires sont aussi pris en compte par les banques comme la stabilité de l’emploi, le taux des charges et la durée du contrat de travail.

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Comment abaisser son taux ?

Lorsque votre taux est supérieur à la norme imposée, les banques refusent toute demande de crédit. Afin de faire abaisser sa valeur, vous pouvez renégocier l’assurance d’un prêt immobilier et ainsi réduire vos charges. D’autres options s’offrent aussi à vous :

Un acquittement de vos crédits à la consommation 

Cette solution consiste à rembourser une partie ou l’intégralité de votre crédit à la consommation en utilisant votre épargne par exemple. Le solde d’une dette en cours abaisse votre taux d’endettement et vous offre l’occasion de mobiliser le budget de vos futurs projets.

Augmenter votre apport personnel 

Lorsque vous sollicitez un nouveau prêt au moment où vous dépassez votre taux d’endettement, vous pouvez toujours accroître votre apport personnel et financer le projet. De cette façon, la somme à emprunter est moins élevée et votre taux reste dans la limite autorisée.

Procéder à un rachat de crédit 

Si votre taux d’endettement actuel vous empêche de souscrire à un nouvel emprunt immobilier, il suffit d’opter pour un regroupement de vos crédits en cours. Le rachat de prêt vous donne la possibilité de regrouper l’intégralité de vos dettes en un seul crédit. Ainsi, à la fin de chaque mois, vous ne payez qu’une seule mensualité, à un taux réduit et sur une période plus longue. Cette solution vous permet aussi de faire baisser largement votre niveau d’endettement.

Quelles différences entre l’endettement et le surendettement ?

Il existe une différence significative entre l’endettement et le surendettement. En effet, en cas d’endettement, vous devez rembourser une ou plusieurs dettes et le paiement de chaque mensualité se réalise sans incidence. Cependant, il arrive que la valeur de vos charges mensuelles soit trop importante de sorte à vous empêcher d’accéder à de nouveaux crédits. Dans ce cas, la solution la plus adéquate est de réaliser un rachat de crédit afin de réduire votre taux.

En principe, votre taux d’endettement ne doit jamais excéder plus de 35% de votre revenu mensuel, si vous désirez souscrire à de nouveaux crédits bancaires. Toutefois, les banques peuvent accepter un taux bancaire à 50% dans le cadre d’une demande de crédit à la consommation sous certaines conditions bien précises.

À l’inverse, une personne est considérée comme surendettée lorsque son taux dépasse les 50% et dans ce cas, il n’est plus éligible au rachat de crédit. En général, ces personnes se retrouvent dans l’impossibilité de rembourser toutes leurs dettes.

Pour obtenir le meilleur taux pour votre crédit, vous pouvez réaliser une simulation sur différents sites web de banque. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier, qui sera en charge de vous trouver le meilleur taux pour votre prêt, en fonction des revenus de votre ménage et de votre taux d’endettement actuel et maximal de 35%.

Pour en savoir plus sur votre capacité d’emprunt, vous pouvez prendre RDV avec votre conseiller bancaire.

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Amandine Carpentier