L’essentiel en 30 secondes
Vous payez seul les mensualités d’un crédit immobilier alors que le bien est détenu en indivision : vous disposez d’une créance d’indivision contre les autres propriétaires, fondée sur l’article 815-13 du code civil. Le remboursement des échéances d’un prêt qui a financé l’acquisition est qualifié de « dépense nécessaire à la conservation du bien indivis » par la Cour de cassation (23 mai 2024 et 4 mars 2026). À la sortie de l’indivision, vous pouvez récupérer la part des autres dans ce que vous avez avancé, selon la plus forte de deux sommes : la dépense faite ou le profit subsistant. Cet article vous donne la méthode de calcul, l’outil pour l’appliquer et les recours pour être remboursé.
Après une séparation, un désaccord entre héritiers ou un achat en commun qui tourne mal, il arrive souvent qu’un seul des indivisaires continue de payer le crédit immobilier. C’est une situation juridiquement encadrée : celui qui avance plus que sa part n’est pas démuni, il détient une créance d’indivision que la loi et la jurisprudence reconnaissent et chiffrent. Encore faut-il savoir la calculer, la prouver et la faire valoir au bon moment, c’est-à-dire en principe lors du partage ou de la vente du bien.
Ce guide répond à la question « je paye seul le crédit immobilier en indivision, quels sont mes droits ? » avec les textes exacts (article 815-13 du code civil), les deux arrêts de la Cour de cassation qui font référence en 2024 et 2026, un calculateur de créance et la marche à suivre concrète. Information générale : elle ne remplace pas l’avis d’un avocat ou d’un notaire sur votre situation personnelle.
Indivision et crédit immobilier : les règles qui s’appliquent
L’indivision naît dès que plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien sans que leurs droits soient physiquement répartis : achat en commun par des concubins ou des partenaires pacsés, acquisition avec des parents ou des enfants, succession entre héritiers. Chacun détient une quote-part (par exemple 50 % et 50 %, ou 2/3 et 1/3), fixée par l’acte d’acquisition ou la loi. Le crédit immobilier qui a financé l’achat est en principe souscrit par tous les indivisaires, qui en sont co-emprunteurs.
Définition : l’indivision
L’indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un bien, chacune pour une quote-part abstraite. Chaque indivisaire doit contribuer aux charges de la propriété proportionnellement à ses droits : c’est le principe posé à l’article 815-10 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2007.
« Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision. »
Article 815-10 du code civil, alinéa 4, version en vigueur depuis le 1er janvier 2007 (loi n° 2006-728 du 23 juin 2006)
Ce principe vaut pour le remboursement du crédit comme pour les autres charges (taxe foncière, copropriété, entretien). Si vous payez 100 % des mensualités alors que votre part est de 50 %, vous avancez chaque mois la part de l’autre indivisaire. Vous ne devenez pas pour autant propriétaire de sa quote-part : les droits de chacun restent fixés par l’acte, mais vous disposez d’une créance à son encontre.
La solidarité envers la banque reste totale
Un point doit être clair dès le départ : la banque, elle, peut réclamer la totalité du crédit à n’importe lequel des co-emprunteurs, sans tenir compte des parts de chacun. C’est la garantie co-emprunteur, que la séparation ne fait pas disparaître. La fiche service-public F548 (vérifiée le 27 août 2025) le rappelle : « Le divorce ou la séparation du couple ne met pas fin au contrat de prêt, ni à la garantie co-emprunteur. » Le fondement est la solidarité des débiteurs prévue aux articles 1310 à 1319 du code civil.
Concrètement : si vous cessez de payer parce que l’autre ne contribue plus, c’est vous qui serez poursuivi, fiché au FICP ou saisi. Continuer à payer seul est donc souvent la moins mauvaise solution, à condition de conserver les preuves de chaque paiement : ce sont elles qui alimenteront votre créance.
Attention : les risques si vous arrêtez de payer
Arrêter de payer le crédit expose tous les co-emprunteurs à des conséquences lourdes : inscription au FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers), poursuites de la banque, saisie ou vente forcée du bien. Même si l’autre indivisaire ne paie rien, la solidarité vous rend responsable de la totalité des mensualités. Ne cessez jamais un paiement sans accord écrit de la banque (désolidarisation du prêt) ou décision de justice.
Je paye seul le crédit immobilier en indivision : quelle créance puis-je réclamer ?
La règle de l’article 815-13 du code civil est le socle de votre droit. Elle prévoit qu’il doit être tenu compte à l’indivisaire des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation du bien indivis. La question qui s’est longtemps posée : le remboursement des échéances d’un prêt immobilier est-il une telle dépense ? La Cour de cassation a répondu oui, par deux arrêts récents.
« Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. »
Article 815-13 du code civil, version en vigueur depuis le 14 mai 2009 (loi n° 2009-526 du 12 mai 2009)
Le 23 mai 2024, la première chambre civile (pourvoi n° 22-11.649) a jugé que le remboursement des échéances du prêt finançant l’acquisition du bien indivis relève d’une dépense nécessaire à la conservation du bien au sens de l’article 815-13. Elle a précisé la méthode d’évaluation : la créance se calcule en comparant le montant du profit subsistant avec celui de la dépense faite, et l’indivisaire se voit reconnaître la plus forte des deux sommes, sous réserve de l’équité relevant du pouvoir modérateur du juge (commentaire de l’AUREP, 28 mai 2024).
Le 4 mars 2026 (pourvoi n° 24-10.269), la même chambre a confirmé et précisé la nature de la somme : il s’agit d’une indemnité calculée selon l’article 815-13, et non d’une récompense au sens de l’article 1469 du code civil (règle propre aux régimes matrimoniaux). L’arrêt rappelle que « le règlement des échéances de l’emprunt ayant permis son acquisition » fait partie des dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis (Cass. 1re civ., 4 mars 2026, n° 24-10.269, Légifrance).
Ce que ces arrêts changent pour vous
Payer seul ne modifie pas les quotes-parts de propriété, mais cela crée une créance chiffrable : la part des autres indivisaires dans tout ce que vous avez avancé. Cette créance est exigible dès chaque échéance payée : vous pouvez en demander le remboursement à tout moment, même si elle se règle le plus souvent à la sortie de l’indivision (vente, partage, rachat de part).
Combien me doit l’autre indivisaire ? La méthode de calcul
La jurisprudence retient la plus forte de deux sommes, définies ainsi :
- La dépense faite : ce que vous avez réellement payé pour la part des autres, c’est-à-dire les mensualités (et charges liées au bien) versées, multipliées par la quote-part des autres indivisaires.
- Le profit subsistant : l’enrichissement procuré au patrimoine indivis par vos paiements. Il se détermine d’après la proportion dans laquelle vos deniers ont contribué au financement global de l’acquisition (prix, frais et coût du crédit), appliquée à la valeur actuelle du bien.
Exemple concret
Marie et Pierre sont en indivision à 50/50 sur un appartement acheté 250 000 € (frais et coût du crédit inclus). La mensualité est de 1 200 €. Après leur séparation, Pierre ne paie plus rien ; Marie règle seule pendant 24 mois, soit 28 800 €. Sa dépense faite pour la part de Pierre est de 28 800 × 50 % = 14 400 €. Si l’appartement vaut aujourd’hui 300 000 €, le profit subsistant est de (14 400 / 250 000) × 300 000 = 17 280 €. Marie peut réclamer la plus forte des deux : 17 280 €.
Tableau récapitulatif : les deux composantes de la créance
| Composante | Formule | Ce qu’elle représente |
|---|---|---|
| Dépense faite | (mensualité + charges mensuelles) × nombre de mois × part des autres | Vos sorties de trésorerie réelles pour le compte des autres indivisaires |
| Profit subsistant | dépense faite × valeur actuelle du bien ÷ coût global de l’acquisition | L’enrichissement du patrimoine indivis grâce à vos paiements (capital et intérêts compris) |
| Créance retenue | la plus forte des deux sommes | Le montant que l’indivisaire peut réclamer, sous réserve de l’équité du juge |
Les intérêts du prêt sont inclus dans la dépense : l’arrêt du 23 mai 2024 vise le règlement des échéances de l’emprunt « en capital et intérêts ». Les charges accessoires payées seules (taxe foncière, assurance habitation, charges de copropriété) s’ajoutent au même titre : ce sont des dépenses nécessaires à la conservation du bien.
Calculez votre créance d’indivision
Cet outil applique la méthode retenue par la Cour de cassation (la plus forte de la dépense faite et du profit subsistant). Renseignez les montants et la quote-part des autres indivisaires, puis cliquez sur « Calculer » : la créance estimée s’affiche.
Calculateur de créance d’indivision
Estimez ce que les autres indivisaires vous doivent pour le crédit que vous payez seul.
L’indemnité d’occupation peut compenser votre créance
Si l’un des indivisaires occupe seul le logement, la situation se retourne partiellement : l’article 815-9 du code civil (version en vigueur depuis le 1er janvier 2007) prévoit que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité aux autres. Le service-public le confirme dans son actualité publiée le 25 avril 2024 : « Lorsqu’un indivisaire utilise seul le bien commun, les autres indivisaires qui n’ont plus la « jouissance privative » du bien ont droit à une indemnité d’occupation en contrepartie. »
Exemple : l’occupant qui paie aussi le crédit
Reprenons Marie et Pierre : c’est Marie qui reste dans l’appartement. Elle doit à Pierre une indemnité d’occupation (fixée en pratique par le juge à partir de la valeur locative) pour les mois d’occupation exclusive. Ses créances d’indivision (crédit, charges) et son indemnité d’occupation se compensent : seule la différence est due. C’est un point de négociation majeur au moment du partage.
Cette indemnité n’est pas automatique : les indivisaires peuvent convenir d’une occupation à titre gratuit, et elle ne court qu’à partir du moment où l’autre a perdu la jouissance privative du bien (cohabitation totalement cessée). En cas de désaccord, le juge aux affaires familiales est compétent pour un couple séparé, la procédure exigeant un avocat (service-public, 25 avril 2024). Le point de vue de celui qui reste seul à payer après une séparation est détaillé dans notre article sur le sujet.
Les autres charges de l’indivision : ce que vous pouvez récupérer
Au-delà du crédit, toute charge payée seule pour la conservation du bien alimente la même créance. Le tableau ci-dessous récapitule les principales et leur traitement.
| Charge | Règle entre indivisaires | Base |
|---|---|---|
| Mensualités du crédit immobilier | Dépense nécessaire à la conservation : créance selon la plus forte de la dépense faite et du profit subsistant | Art. 815-13 c. civ. ; Cass. 23 mai 2024, n° 22-11.649 |
| Taxe foncière | Chacun paie sa part ; « les indivisaires ne sont pas solidaires face à cette dette » ; celui qui paie tout peut demander le remboursement de la part des autres | Fiche service-public F263, vérifiée le 1er septembre 2025 |
| Charges de copropriété et assurance habitation | Dépenses nécessaires : récupérables à proportion de la part des autres | Art. 815-13 c. civ. |
| Travaux de conservation | Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation ; il peut obliger les autres à faire avec lui les dépenses nécessaires | Art. 815-2 c. civ. |
| Travaux d’amélioration | Créance selon l’équité, eu égard à l’augmentation de valeur au temps du partage | Art. 815-13, alinéa 1er c. civ. |
Comment récupérer votre créance : les recours possibles
La créance d’indivision se règle le plus souvent à la sortie de l’indivision, mais elle est exigible dès chaque échéance payée (Cass. 1re civ., 14 avril 2021, n° 19-21.313) : vous pouvez en demander le remboursement sans attendre le partage, et c’est ce point de départ qui fait courir la prescription de 5 ans. Voici les chemins pour y parvenir, du plus simple au plus contraint.
1. Rassembler les preuves, sans attendre
Relevés de compte, virements, ordres permanents, attestation de la banque : chaque paiement effectué seul doit pouvoir être daté et chiffré. C’est la condition de tout le reste. Si vous payez depuis un compte commun, faites clarifier la part de chacun par écrit.
2. Formaliser l’accord amiable
Une convention d’indivision (art. 1873-1 du code civil) peut organiser la contribution de chacun, la répartition des charges et le sort de la créance. Un écrit signé par tous vaut mieux qu’un accord verbal : il évite les contestations et peut prévoir des remboursements progressifs. Le notaire est l’interlocuteur naturel pour la rédiger.
3. Mettre en demeure, puis saisir le juge
En cas de refus, une lettre recommandée avec accusé de réception formalisant le montant réclamé ouvre la négociation.
À défaut d’accord, la créance se règle dans le cadre du partage : le juge aux affaires familiales pour les couples séparés, le tribunal judiciaire pour les autres indivisions. L’indivisaire peut aussi demander au président du tribunal les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun (art. 815-6 c. civ.).
4. Sortir de l’indivision
La vente du bien (amiable ou judiciaire) liquide l’indivision : la créance est payée par prélèvement sur le prix avant le partage (art. 815-17 c. civ.). Le rachat de la part d’un autre indivisaire (rachat de soulte) est une autre solution si vous souhaitez rester seul propriétaire. Enfin, tout indivisaire peut demander le partage en justice ; si l’un refuse de vendre, l’autorisation du tribunal peut être obtenue lorsque le refus met en péril l’intérêt commun (art. 815-5 c. civ.).
Astuce : le bon moment pour agir
La créance se consolide à chaque échéance payée seule, mais elle se règle à la sortie de l’indivision. Plus tôt vous formalisez l’accord (convention, mise en demeure), plus tôt vous sécurisez votre droit. N’attendez pas la vente pour rassembler les preuves : des années de paiements non documentés sont difficiles à reconstituer.
Les pièges à éviter quand on paie seul
- Arrêter de payer pour faire pression : la solidarité vous rend responsable de tout ; le risque est le fichage FICP et la saisie, pas une solution.
- Confondre créance et quote-part : payer seul ne transfère pas la propriété. La créance se règle en argent, pas en parts supplémentaires, sauf accord contraire écrit.
- Négliger les preuves : sans relevés datés, la créance est difficile à établir, même si le droit est acquis.
- Oublier l’indemnité d’occupation : si vous occupez seul, votre créance peut être réduite d’autant ; si c’est l’autre qui occupe, elle augmente.
- Attendre la prescription : la créance entre indivisaires se prescrit comme les autres créances personnelles (délai de droit commun de 5 ans, art. 2224 c. civ.). Il est prudent de la faire constater par écrit avant l’écoulement de ce délai.
Attention : la fiscalité du bien indivis
Si le bien est loué, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers au régime réel, à proportion des droits de chacun (fiche service-public F17625, vérifiée le 1er janvier 2026). Pour une résidence principale, aucun avantage fiscal n’existe depuis 2011. La part des intérêts avancée pour le compte d’un autre indivisaire n’est pas déductible par celui qui paie : elle relève de la créance d’indivision, pas de la déduction fiscale.
Questions fréquentes sur le crédit immobilier payé seul en indivision
Remboursement du prêt immobilier en indivision : comment ça marche ?
Chaque indivisaire doit contribuer aux charges (dont le crédit) proportionnellement à sa quote-part (art. 815-10 c. civ.). Si l’un paie plus que sa part, il détient une créance d’indivision (art. 815-13 c. civ.) égale à la part des autres dans ses paiements, calculée selon la plus forte de la dépense faite et du profit subsistant (Cass. 23 mai 2024). La banque, elle, reste en droit de réclamer la totalité à chaque co-emprunteur.
Co-emprunteur qui ne paie pas : que se passe-t-il ?
Vous restez solidairement tenu envers la banque : elle peut vous demander la totalité des mensualités. En interne, les paiements que vous effectuez au-delà de votre part créent une créance contre le co-indivisaire défaillant. Les recours sont l’accord amiable, la mise en demeure, puis le règlement dans le cadre du partage ou de la vente du bien.
Je paye seul le crédit immobilier PACS : ai-je les mêmes droits ?
Oui. Les partenaires pacsés qui achètent en commun sont en indivision comme les concubins (sauf clause contraire de la convention de PACS). Les articles 815-10 et 815-13 du code civil s’appliquent intégralement : celui qui paie seul le crédit détient une créance d’indivision. En cas de séparation, c’est le juge aux affaires familiales qui tranche.
Indemnité d’occupation et remboursement de prêt : comment les combiner ?
L’indivisaire qui occupe seul le logement doit une indemnité d’occupation aux autres (art. 815-9 c. civ.), sauf convention contraire. Cette indemnité se compense avec les créances d’indivision (crédit payé seul, charges) : seule la différence est due au moment du partage. Les deux postes doivent être chiffrés avec les mêmes périodes.
Achat immobilier en indivision avec ses parents : quels sont les risques ?
Le risque principal est le même : si un seul paie le crédit, les autres restent solidaires envers la banque mais doivent leur part en interne. Une convention d’indivision rédigée dès l’achat (répartition du crédit, des charges, sort de la créance) évite la plupart des conflits. Avant de signer, comparez les implications de l’emprunt seul ou à deux. L’aspect successoral et fiscal (donation déguisée possible si l’un paie tout) justifie l’avis d’un notaire avant de signer.
Mon ex ne paie plus le crédit immobilier : que faire ?
Ne cessez pas vos paiements : vous êtes solidairement tenu envers la banque. Conservez toutes les preuves, adressez une mise en demeure, puis faites constater la créance dans le cadre de la séparation (juge aux affaires familiales) ou du partage. Les options bancaires existent aussi : désolidarisation (sous conditions) ou rachat du prêt. Si vous êtes séparé ou divorcé, notre guide dédié au crédit payé seul après une séparation détaille les démarches.
Conclusion : payer seul n’est pas perdre vos droits
Payer seul le crédit immobilier d’un bien en indivision est une situation lourde à porter, mais elle n’est pas juridiquement sans issue. La loi (article 815-13 du code civil) et la jurisprudence (23 mai 2024 et 4 mars 2026) vous reconnaissent une créance chiffrable, calculée selon la plus forte de la dépense faite et du profit subsistant. Le réflexe à adopter : documenter chaque paiement, chiffrer votre créance avec l’outil ci-dessus, formaliser un accord écrit dès que possible et régler le solde à la sortie de l’indivision. Un avocat ou un notaire reste le bon interlocuteur pour sécuriser votre situation, surtout si le bien a pris de la valeur ou si l’un des indivisaires occupe le logement.
Votre situation mérite un crédit adapté
Que vous poursuiviez seul le remboursement, rachetiez la part de l’autre ou refinanciez le prêt, simulez votre prêt immobilier puis comparez les offres pour garder la maîtrise de vos mensualités.
Sources
Article 815-13 du code civil, version en vigueur depuis le 14 mai 2009 (Légifrance).
Articles 815-9, 815-10, 815-2, 815-5, 815-6, 815-17 du code civil, versions en vigueur (Légifrance).
Cour de cassation, 1re chambre civile, 23 mai 2024, pourvoi n° 22-11.649 (commentaire AUREP, 28 mai 2024).
Cour de cassation, 1re chambre civile, 4 mars 2026, pourvoi n° 24-10.269 (Légifrance).
Service-Public.fr, fiche F548 « Garantie co-emprunteur : que faire en cas de divorce ou de séparation du couple ? », vérifiée le 27 août 2025.
Service-Public.fr, « L’ex-compagnon qui demeure dans le logement commun doit-il payer une indemnité d’occupation ? », publié le 25 avril 2024.
Service-Public.fr, fiche F263 « Impôts locaux : qui doit payer la taxe foncière en cas d’indivision ? », vérifiée le 1er septembre 2025.
Service-Public.fr, fiche F17625 « Peut-on déduire les intérêts d’un crédit immobilier ? », vérifiée le 1er janvier 2026.
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