Les conditions pour obtenir un prêt immobilier

Préparation d'un dossier de prêt immobilier

L’achat ou la construction d’un logement nécessite généralement un capital important. Ainsi, pour exécuter un tel projet, plusieurs personnes se tournent vers le prêt immobilier. Cependant, au regard des risques liés aux opérations immobilières, les banques exigent certaines conditions pour l’octroi d’un crédit immobilier. Il s’agit généralement de votre profil emprunteur, de la durée du prêt, de votre capacité d’emprunt, de votre stabilité professionnelle et de vos antécédents de santé. Si ces conditions sont généralement les mêmes pour les banques, il y a cependant les taux qui changent significativement. Comprendre ces conditions et vous y soumettre augmentera vos chances d’obtention de prêt immobilier. Alors, quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier ? Plus de détails ici !

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Les revenus

Il n’est pas toujours facile de trouver une banque pour un prêt immobilier sans apport. Pour donner du crédit à votre dossier de prêt, vos revenus (leur stabilité) jouent un rôle primordial. En effet, la banque évaluera votre situation financière en tenant compte de toutes vos sources de revenus en partant des salaires. C’est une condition de crédit immobilier important. Il faudra aussi, sur la base de ces revenus, fournir un apport personnel à une certaine hauteur. Le taux exigible par les banques est de 10 % du coût de votre projet, mais vous pouvez l’excéder.

Notez que votre apport personnel doit provenir de votre épargne personnelle, c’est-à-dire vos placements, les prêts aidés, votre livret A, votre héritage ou même un autre emprunt. Toutefois, si vous avez le statut de primo-accédant, vous n’aurez pas l’obligation de fournir un apport personnel avant d’obtenir un crédit immobilier.

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement est la deuxième condition que la banque prend en compte pour l’octroi d’un crédit. Pour le calculer, il faudra prendre en compte les prêts en cours (prêt personnel, auto ou autre…), les loyers de votre logement, les impôts, les assurances et autres. Comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ?

Le taux d’endettement se calcule par addition de toutes ces charges. Lorsque le taux est inférieur à 35%, vous avez plus de chances d’obtenir le crédit auprès de la banque. Cependant, pour certains profils d’emprunteur, le taux peut aller au-delà de 35%. C’est le cas des fonctionnaires (38 % autorisé) et des particuliers à hauts revenus (jusqu’à 60 %). Il faut cependant signifier que le taux d’endettement va de pair avec le reste à vivre. C’est la somme qui vous restera chaque mois lorsque vous aurez fini de régler toutes vos charges. La banque tiendra aussi compte de cette valeur pour prendre sa décision. L’idée, c’est que vous ne vous retrouviez pas à découvert à mi-mois parce que vous avez payé vos mensualités.

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Les garanties et l’assurance

Les garanties occupent une grande part dans la décision des banques. Selon la taille du crédit immobilier sollicité, l’établissement bancaire peut exiger des garanties variables. Il s’agit généralement de cautionnement bancaire ou d’une hypothèque du bien.

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Comme garantie, l’organisme prêteur peut aussi exiger la souscription d’une assurance. Cela permettra de prévenir les risques divers. De façon idéale, le contrat d’assurance doit inclure les couvertures de risques de décès, d’invalidité ou de perte d’emploi. Le choix de l’assureur revient à l’emprunteur. Il pourra alors procéder à une comparaison d’offres pour prendre sa décision finale.

Le saut de charge

Obtenez le meilleur crédit immobilier avec un saut de charge acceptable. En effet, les banques veillent à ce que les emprunteurs ne vivent pas au-dessus de leurs moyens. C’est en cela que le calcul du saut de charge trouve tout son sens. Il est question de la différence entre vos charges actuelles (en l’occurrence, le loyer) et les mensualités de remboursement qui pourront s’ajouter à vos charges. L’idéal, c’est que le saut de charge soit d’une très faible valeur.

Notez également que votre situation professionnelle peut jouer sur la décision de la banque. Si vous avez un CDI, cela est plus rassurant pour l’établissement. Mieux, si vous faites l’emprunt en couple, deux CDI seront plus appréciés. Les fonctionnaires ont de ce fait plus de chances d’obtenir un crédit immobilier que les emprunteurs qui ont un contrat à durée déterminée ou un contrat d’intermittents du spectacle.

La durée du prêt

La durée de votre prêt bancaire est aussi une condition importante pour l’obtention du crédit. Depuis 2018, la loi fixe la durée moyenne d’un crédit immobilier à 18 ans et 6 mois. Si la durée que vous choisissez pour le remboursement de votre prêt dépasse ce niveau moyen, la banque fera une analyse particulière de votre dossier. Il faudra alors tenir compte de votre âge au moment de l’emprunt, de votre avenir professionnel, de votre quotité de financement et de plusieurs autres détails.

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Notez toutefois que le fait d’allonger la durée du prêt facilitera la mise en place du financement. Le prêt étant modulable, vous aurez la possibilité d’augmenter les remboursements. Vous pourrez ainsi réduire la durée du prêt en considérant vos possibilités futures.

Pour sécuriser votre placement, l’astuce, c’est d’opter pour un crédit immobilier à taux fixe lorsque la durée du prêt n’excède pas 15 ans. Le cas échéant, un crédit à taux variable est plus recommandé.

Si la durée de votre prêt dépasse 15 ans, il est conseillé d’opter pour un crédit immobilier à taux fixe plutôt qu’à taux variable, afin de sécuriser son placement.

Votre état de santé

Les personnes qui souffrent de maladies ont de faibles chances d’obtenir un crédit immobilier. Pour ces catégories d’emprunteurs, les banques exigent généralement une assurance spécifique. Cette dernière doit prendre en compte la couverture des risques médicaux si cela doit impacter sa capacité de remboursement. Outre la garantie décès, cette assurance doit donc inclure la garantie handicap et chômage. 

Pour prévenir ces cas, la banque prévoit un questionnaire de santé à remplir par l’assuré. Les informations inscrites sur le document permettront à la banque de prendre sa décision finale. Retenez que le questionnaire médical prendra en compte, vos bilans médicaux, vos antécédents personnels, vos maladies, les traitements reçus et les éventuels séjours hospitaliers.

Pour aller plus loin, il faut dire que les problèmes de santé graves ou chroniques peuvent être à l’origine d’un refus de prêt auprès de la banque. Ainsi, pour augmenter vos chances d’obtenir un crédit immobilier, essayer d’être en bonne santé. Consommez moins d’alcool, faites attention à votre alimentation, arrêtez de fumer… ce sont des gestes utiles qui peuvent contribuer à vous permettre d’obtenir un prêt immobilier du montant que vous désirez.

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Amandine Carpentier