Que vérifie vraiment la banque pour un prêt immobilier ?

Banquière analysant un dossier de prêt immobilier

Avez-vous déjà demandé un prêt bancaire pour acheter un appartement, une maison ou un autre bien immobilier ? La procédure peut s’avérer vraiment contraignante. Déjà, sachez que les banques ne lésinent sur aucun détail quand il s’agit d’étudier un dossier de demande de crédit. Tout d’abord, ces établissements bancaires s’intéressent au crédit lui-même et examinent ensuite le profil du demandeur. Ce n’est que lorsque vous répondez aux différentes exigences que vous vous verrez accorder le crédit. Si c’est votre première fois d’introduire une requête d’emprunt, vous pouvez poursuivre la lecture de cet article afin de découvrir les éléments que vérifient réellement les banques avant d’accorder un prêt.  Alors, que vérifie vraiment la banque pour un prêt immobilier ? Réponse dans cet article.

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Les critères liés au crédit 

Lorsque la banque reçoit un dossier de demande de prêt immobilier, elle examine minutieusement celui-ci dans le but de déterminer la recevabilité. Pour cela, l’établissement bancaire s’intéresse en premier aux différents aspects liés au crédit lui-même. Il étudie la demande en se basant sur la consistance du prêt escompté. Il s’agit principalement des éléments comme : 

  • La durée du prêt
  • La capacité d’endettement
  • Le reste à vivre
  • Le saut des charges

Rappelons que tous les dossiers ne sont pas traités avec la même rigueur. Un prêt immobilier pour fonctionnaire sera probablement plus accessible qu’un prêt pour chômeur. 

La durée du prêt 

Sur combien d’années demandez-vous le prêt immobilier ? C’est l’une des premières questions que posera la banque. En matière de durée de crédits, les banques sont tenues de respecter une hauteur donnée. Il s’agit de la durée maximale définie par le Haut conseil de stabilité financière en France. Cette dernière peut varier selon le domaine.

Par exemple, pour un projet de construction d’un logement (maison individuelle), la durée limite est de 27 ans prenant ainsi en compte le temps des travaux. Il est donc évident que la banque, pour accorder le prêt immobilier, vérifie si le dossier de l’emprunteur respecte ces conditions de délai. Cependant, les banques bénéficient en même temps d’un privilège leur permettant d’augmenter ou de réduire cette durée dans certains cas. Tandis que certains établissements acceptent des prêts immobiliers allant au-delà du plafond règlementaire, l’offre proposée par d’autres structures bancaires se trouve en dessous des 20 ans. 

Le reste à vivre 

Combien vous reste-t-il si vous payez l’échéance du crédit ? C’est le reste à vivre. La banque met un accent particulier sur ce critère. L’idée est de s’assurer que le demandeur peut subvenir aux besoins de son ménage tout en garantissant un paiement régulier des mensualités. Si l’examen montre que votre reste à vivre est conséquent, la banque pourra décider de vous accorder le prêt. Dans le cas contraire, votre dossier sera rejeté même s’il respecte à priori les autres critères. Le calcul du reste à vivre se fait de façon différente dans les banques. On peut y inclure les impôts ou pas. 

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La capacité d’endettement 

Combien vos revenus vous permettent d’emprunter ? Il s’agit d’un autre critère de base qui joue un rôle décisif dans l’examen de votre dossier de prêt immobilier. Selon le principe, un demandeur ne peut en aucun cas souscrire à un prêt dont le montant de remboursement excède les 35 % de ses revenus mensuels (confère le Haut conseil de stabilité financière en France).

Cependant, comment calculer son taux d’endettement pour un crédit immobilier ? Pour déterminer la capacité d’endettement d’un emprunteur, la banque utilise un procédé relativement très simple. En effet, le calcul se fait sur le salaire net du demandeur (hors impôt et taxe). Si le montant du prêt que vous demandez dépasse les 35 % de vos revenus, l’établissement bancaire peut refuser de vous accorder le crédit immobilier. Toutefois, les banques ont la possibilité d’octroyer des emprunts allant au-delà de ce taux face à certaines situations. 

Par ailleurs, le calcul de la capacité d’endettement prend également en compte les autres prêts qui incombent au demandeur. Si vous avez par exemple une obligation de versement de pensions alimentaires, sachez que cette charge pourra jouer sur votre taux d’endettement. 

Les critères liés à la personne du demandeur 

Pour octroyer le financement à l’emprunteur, l’organisme de crédit immobilier va également vérifier la situation professionnelle de ce dernier. Ces critères concernent généralement : 

  • La situation financière
  • La situation professionnelle
  • Les comportements à risques
  • La présence d’un apport
  • Un contrat de travail (CDI, CDD, indépendant ?)

La situation financière

Pour bénéficier d’une offre de financement immobilier des banques, il est indispensable de prouver que vous êtes capable de rembourser l’emprunt sans difficulté. La garantie de votre remboursement peut être vérifiée à travers l’état de vos finances. La situation financière de l’emprunteur s’étudie grâce à différentes techniques. Par exemple, pour examiner le dossier d’un demandeur fonctionnaire ou en CDI, l’organisme va seulement se baser sur les trois derniers relevés bancaires. Ce n’est pas forcément le cas d’un souscripteur sans emploi ou en CDD. 

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À cette étape, les banques vérifient deux choses : la gestion des épargnes en bon père de famille et le nombre de crédits personnels existants. Si les ressources sont bien gérées et le demandeur n’est pas tenu par d’autres obligations financières majeures, le prêt immobilier peut être facilement accordé. 

La situation professionnelle 

Dans le but d’éviter les risques d’impayés, les banques accordent une certaine priorité aux demandeurs jouissant d’une situation professionnelle stable. Les personnes présentant un CDI ou les fonctionnaires sont donc plus acceptées que tout autre profil en matière d’octroi de prêt immobilier. À défaut d’avoir un emploi stable et durable, il est recommandé de vous associer à votre conjoint si tant est que ce dernier est en CDI. Rassurez-vous, même si vous êtes un travailleur indépendant ou en situation professionnelle précaire, vous pouvez toujours obtenir un prêt pour financer votre projet immobilier (achat ou construction de logement). Il suffit de monter un dossier complet et convaincant. Vous pouvez par exemple mettre en avant vos qualités professionnelles et l’état de vos comptes en banque. 

Les comportements à risques 

Si votre dossier présente certains types de défauts, cela peut vous amener à un refus de prêt. C’est généralement le cas des comptes découverts et des avis à tiers détenteur. Évitez également les incendies de paiement. 

Si la banque est minutieuse, elle pourra également vérifier si vous n’êtes pas un dépensier compulsif ou si vous n’êtes pas accro aux jeux en ligne. Pour mettre les chances de votre côté, il sera très pratique de vous faire accompagner par un courtier en prêt bancaire ou un courtier en crédit immobilier. Ce dernier est le mieux placé pour vous aider à créer un dossier respectueux des exigences mises en place par les organismes bancaires. 

Pensez aussi qu’en plus du prix du bien immobilier, vous aurez à payer l’assurance du crédit et les intérêts du prêt bancaire. Préparez un dossier solide contenant tous les documents qui pourraient rassurer la banque.

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Amandine Carpentier
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