Comment fonctionne la suspension de prêt immobilier ?

Suspension crédit immobilier

La suspension de prêt immobilier est une situation courante. Elle survient généralement face à certains imprévus de la vie. Il s’agit, entre autres, de la perte d’un emploi, d’un divorce ou d’une invalidité temporaire/définitive. Ce sont des situations dans lesquelles, un emprunteur se retrouve dans l’incapacité de payer les mensualités d’un crédit immobilier. Le remboursement de prêt pouvant poser un problème, la solution est de suspendre le prêt immobilier. Découvrez dans quelles mesures cela peut se faire et quelles en sont les implications.

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Le report d’échéance : les crédits immobiliers pris en compte

Une suspension de prêt immobilier revient à demander un report d’échéance de paiement. Contrairement à un remboursement anticipé d’un crédit immobilier où il faut alors une disponibilité financière immédiate, vous aurez plus de temps pour le paiement. Avant de demander un report d’échéance, il faut toutefois vérifier si le type de crédit immobilier auquel vous avez souscrit le permet. Au fait, le report d’échéance ne concerne que les prêts immobiliers à taux fixe, ceux à taux révisable et ceux qui ont un taux mixte. En termes plus clairs, ce sont les offres crédits immobiliers modulables qui sont les plus concernées par ce genre d’opération.

Selon les conditions que propose la banque, vous pourrez obtenir jusqu’à trois reports non consécutifs avec une périodicité d’au moins 12 mois entre chaque reprise. Il faut cependant vérifier si ces dispositions sont incluses dans les clauses de votre contrat de prêt. Au fait, ce ne sont pas tous les établissements de prêt qui offrent la possibilité de reprise.

Toutefois, quelle que soit la banque prise en compte, il y a certains types de prêts immobiliers qui ne peuvent pas être soumis au report d’échéances. Il s’agit notamment des prêts relais ou in fine. Ce sont les crédits immobiliers à taux fixe pour lesquels le remboursement ne concerne que les intérêts, et ce, pendant que le prêt est en cours. C’est à la fin de l’échéance de prêt que vous ferez le paiement du capital emprunté.

Les prêts règlementés (à taux zéro), ceux conventionnés, PEL ou CEL, et les prêts à l’accession sociale ne sont pas également concernés par le report de crédit. Dans ce cas, un rachat serait plus recommandé. Il vous suffit de trouver une autre institution bancaire pour procéder au remboursement du prêt. Vous devrez alors payer les mensualités à la dernière banque. C’est une solution qui vous aidera lorsque votre situation d’invalidité est temporaire. Pendant que votre situation se régularise, le rachat de crédit pourra alléger votre budget de remboursement.

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Depuis 2018, la loi autorise les emprunteurs à changer d’assurance chaque année. Cela vous permettra de faire des économies significatives en optant pour l’assurance la moins chère selon votre prêt bancaire.

La suspension de prêt proprement dite

Penser au calcul du taux d’endettement pour un prêt est recommandé. Dans le cas d’une suspension, cela s’avère encore plus utile. Vous pourrez savoir si l’opération sera vraiment avantageuse pour vous.

D’un autre côté, il faut penser à relire attentivement le contrat de prêt afin de comprendre les conditions dans lesquelles la suspension de prêt est autorisée. Il faudra également faire une évaluation de vos difficultés financières. C’est la dernière étape et la plus importante pour décider soit d’une suspension (d’un report d’échéances).

Pour ce qui est de son fonctionnement, la suspension vous autorise à payer les mensualités à la fin du crédit. Si le report est fait sur plusieurs mois, le prêt durera plus sur ce même nombre de mois. Généralement, c’est le contrat de prêt initial proposé par la banque qui présente toutes les dispositions relatives au report ou à la suspension. Lorsque cela est autorisé, le montant du prêt et sa nouvelle durée seront présentés dans un nouveau tableau d’amortissement.

Il faut préciser que la suspension peut être un report simple des échéances ou un report complet de ceux-ci. Chaque type présente des avantages certains, mais aussi des insuffisances.

Comprendre les types de suspensions de remboursement de crédit

Choisir le report simple (partiel) des modalités de paiement de votre prêt immobilier, c’est arrêter le remboursement du prêt pendant la période considérée. Toutefois, l’emprunteur devra, sur cette durée, payer les intérêts liés au crédit et la prime relative à l’assurance de prêt. 

L’avantage du report partiel, c’est que sa mise en place est très simple. Au fait, le calcul du temps d’allongement et du coût supplémentaire se fait facilement. Mieux, ce type de suspension de prêt est peu coûteux. En particulier, lorsque vous l’activez vers la fin du crédit, vous pourrez profiter de meilleurs taux de remboursement. 

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A contrario, le report partiel n’est pas la meilleure recommandation pour vous si vous êtes encore au début du crédit. Les remboursements vous reviendront plus cher.

Dans le cas du report complet (total), la suspension concerne aussi bien le capital initial emprunté que les intérêts de remboursement. Cependant, vous allez procéder au paiement de la prime d’assurance tout au long de la durée du prêt. Ici, plusieurs facteurs seront déterminants pour la durée finale du prêt. Il s’agit du taux de prêt immobilier, de sa durée initiale et du moment où le report est exécuté.

Comme pour le report partiel, vous gagnerez à recourir au report total lorsque vous tendez vers la fin du crédit. Au fait, c’est le moment où le remboursement concerne essentiellement le capital initial. Il sera alors appliqué un coût supplémentaire proportionnel à la durée de la rallonge à ce montant de départ. 

De façon globale, le coût d’une suspension totale est plus élevé que celui d’une suspension partielle. Cela se comprend puisque ici, les intérêts non remboursés génèrent ainsi des intérêts. En fin de compte, vous vous retrouverez avec des montants importants à payer. Il faudra aussi faire attention dans ce cadre, car la suspension totale d’un prêt immobilier pour quelques mois peut vous amener à payer des mensualités de remboursement sur plusieurs années.

En dépit de ses limites, le report total reste tout de même avantageux pour les emprunteurs qui souhaitent disposer d’un fort pouvoir d’achat sur une courte durée. Puisque vous ne payez que les cotisations d’assurance, vous aurez plus de ressources à consacrer à votre projet immobilier.

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Amandine Carpentier
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