Il y a quelques mois, au commencement de cette année, le Haut Conseil de Stabilité Financière (hcsf) a mis en place une nouvelle réglementation sur les conditions actuelles des crédits immobiliers, notamment l’apport. Comme vous le savez déjà, l’auto-apport, dans un projet d’investissement immobilier, est un terme qui peut sembler un peu dépassé à certains. Mais après la crise de ces dernières années, les règles du jeu ont complètement changé. Voici donc ce en quoi consiste réellement l’apport et les modifications de la loi sur les crédits immobilier de cette année.
L’apport dans un prêt immobilier : qu’est-ce que c’est ?
Il est important de retenir très facilement en quoi consiste l’apport dans le cadre d’un projet d’investissement. L’apport, comme son nom l’indique, est l’autofinancement que tout emprunteur apporte à son projet immobilier. En effet, il représente une part importante dans le financement de votre bien hypothécaire et donne à votre banque la confiance nécessaire pour vous accorder un prêt. Et, comme annoncé au départ, trois nouvelles règles ont été proclamées cette fois en raison de la crise économique liée au coronavirus.
Quelles sont les nouvelles lois prescrites par le HCSF ?
Près de trois règles ont été introduites par le Haut Conseil de Stabilité Financière sur les crédits immobiliers.
La première concerne le ratio de coût ou le ratio d’endettement
En effet, par le passé, un ménage pouvait s’endetter jusqu’à 33 % sur ses salaires. C’est assez simple, cela consistait à prendre le revenu net avant impôts du foyer et à le multiplier par 33 % pour retrouver justement la somme à emprunter à la banque. Grosso modo, un foyer qui gagnait quatre mille (4 000) €/mois, pouvait emprunter à peu près mille trois cents (1 300) € à sa banque.
Cependant, le hcsf a décidé de favoriser la chasse et cette fois-ci, le taux est passé de 33 % à 35 %. Même si les 2 % donnent l’impression d’être peu, sur le fait qu’énormément de dossiers arrivés avec des taux d’endettement à 34 % et que finalement entre 33 et 35 ça ne pénalise pas tant que ça les ménage (grâce à l’inflation), ils avantagent énormément les Français et les aident à emprunter plus.
La seconde règle porte sur la durée du prêt
Il y a deux voire trois années en arrière, des dérives ont été mises en place par certaines banques qui commençaient à prêter sur 30 ou 35 ans. Justement, il était conseillé auparavant d’emprunter sur la durée la plus longue possible pour avoir le meilleur effet de levier possible. Mais pour autant, le but était de rester, quand même, dans une durée cohérente. Puisque dans un crédit, on a toujours le ratio d’intérêts et amortissement.
Aujourd’hui, le but, c’est d’avoir un amortissement assez fort puisque c’est lui qui enrichit. De ce fait, les Français sont invités à partir sur une durée de vingt-cinq (25) ans, au pire vingt (20) ans s’ils n’ont pas le choix. La décision qu’a prise le hcsf est donc de limiter maintenant la durée d’emprunt à maximum 25 ans, voire vingt-sept (27) ans seulement dans certains cas.
La troisième concerne le retour en vigueur de l’apport et des conditions d’épargne
La troisième décision est une recommandation très stricte qui comprend toutes les exigences en matière de cotisation et d’épargne. Depuis fin décembre 2021, les banquiers ont, sans exception, exigé des contributions des partenaires contractuels en vertu des règles entrées en vigueur. Il est temps d’oublier ces dernières années où il était encore possible de contracter un crédit immobilier avec peu d’apport ou sans.
Désormais, les banques sont très sourcilleuses sur ce point. Il n’est plus question d’accompagner, justement, des personnes, qui une fois qu’elles auront fait leur prêt immobilier, une fois qu’elles auront remis leur apport ou bien, se retrouveront sans aucun fond ou n’auront plus rien. L’objectif est de toujours avoir l’équivalent d’une voire deux années d’une mensualité de crédit de côté et grâce à ça mettre tout en faveur du particulier à contracter son prêt.
Nécessité de la visualisation de l’apport
L’autre point dans la nouvelle loi sur l’apport se situe à l’échelle de la dette globale. C’est-à-dire que maintenant les banques sont très sensibilisées sur le fait que chaque emprunteur doit toujours avoir la capacité d’épargner et surtout qu’il possède un bon patrimoine. Un patrimoine qui soit correctement constitué pour que si jamais il devait avoir une défaillance, l’emprunteur puisse s’en sortir indemne.
Pour illustrer ce cas, prenons le cas d’un investisseur immobilier. Ce dernier se dit qu’il a déjà trois biens immobiliers qui sont 100 % rentables et qu’il va donc en acheter un nouveau qui est totalement vide pour le mettre en place. Aujourd’hui, les banques pourront, dans certains cas, partir du principe que ce bien immobilier ne se remplira pas du tout, d’autres banques vont partir du principe que ce bien va se remplir à 50 % d’autres à 70, voire à 80.
C’est pour ça qu’il est conseillé de ne pas se contenter uniquement du discours de votre banquier, mais d’aller voir aussi d’autres banques. Puisque, aujourd’hui, une banque, ça reste une société commerciale, il faudra vous entourer de courtiers, si vous n’avez pas le temps. Car le métier des courtiers, aujourd’hui, est de connaître par cœur les règles bancaires et de vous accompagner dans tous vos projets professionnels.
Pourquoi ce remaniement des règles pour les crédits immobiliers en 2022 ?
En effet, au mois de juin, des recommandations avaient été publiées par le haut conseil de la stabilité financière et elles avaient fait très très très mal. Tous les Français avaient été impactés. Beaucoup se sont retrouvées avec des capacités d’endettement divisé par deux, par trois voire par quatre et de nombreux projets qui étaient sous compromis sont tombés à l’eau. Cela a apeuré énormément de citoyens français et certains ont dû revoir leur stratégie d’investissement ou d’achat et d’autres ont complètement abandonné leur projet. Et c’était bien évidemment le but. Les banques veulent aujourd’hui se protéger et ajuster les règles à zéro : ce qui va leur permettre de reprendre correctement. Et c’est dans ce contexte que le hcsf a pris ces rudes décisions.
En définitive, les changements induits par la nouvelle loi hypothécaire, notamment en ce qui concerne les modifications des apports, existaient depuis juin 2021. Seulement, elle n’était pas en vigueur. Aujourd’hui, le but est que ces recommandations soient contraignantes et non plus dérogatoires. En d’autres termes, toutes les banques qui ne les appliqueront pas devront payer se soumettre à des sanctions. Vous êtes maintenant incollable concernant la nouvelle loi sur le crédit immobilier et les apports.
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