Prêt à déblocage successif : Comment ça marche ?

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Pour mener à bien des projets immobiliers, la majorité des gens n’ont qu’un choix : se tourner vers les banques pour obtenir un prêt. Une fois qu’ils parviennent de leur propre chef ou en faisant intervenir un courtier à obtenir un prêt, la question du déblocage se pose. 

Les prêts peuvent être débloqués de plusieurs façons. Il peut s’agir d’un décaissement en une fois tout comme d’un décaissement progressif ou successif. Pour bon nombre de projets immobiliers, qu’il s’agisse d’une construction ou d’une rénovation, la formule qui est parfois retenue est celle du déblocage successif. 

Le prêt à déblocage successif consiste à débloquer le prêt progressivement suivant l’avancement des travaux. Le premier versement sert à l’achat du terrain. 

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Le déblocage de fonds successif : c’est quoi ?

En général, si vous voulez solliciter une banque pour vous faire accompagner sur un immobilier, vous devez constituer et déposer un dossier qui sera ensuite étudié. Si la suite est favorable, la prochaine étape consiste à analyser le processus de déblocage des fonds.

Le déblocage successif de fonds, dans le cadre d’un prêt immobilier, désigne l’opération financière par laquelle on verse une partie du capital emprunté pour permettre à l’emprunteur de réaliser graduellement la construction de son immeuble.

Le fonctionnement du déblocage de fonds successif 

Dans la pratique, le fonctionnement du déblocage de fonds successif se déroule en quelques étapes bien précises. Le tout premier versement est réalisé généralement entre les mains du notaire. Ce premier déblocage sert à l’achat d’un terrain.

Ce déblocage a lieu quelques jours avant que ne soit signé l’acte authentique de vente. Les fonds sont rendus disponibles avant la rencontre devant servir à la conclusion de la vente.

Il est nécessaire pour le bénéficiaire du prêt d’être sûr que les fonds sont bien disponibles auprès du notaire avant de confirmer le rendez-vous d’achat avec le vendeur. 

Dans les cas où l’apport personnel suffit largement à acheter le terrain ou que vous avez déjà un terrain, le prêt est destiné uniquement à financer la construction de votre maison. 

Les personnes qui se trouvent dans de tels cas sont mieux considérées par la banque et peuvent obtenir des emprunts d’une meilleure qualité. 

Il est essentiel de garder à l’esprit que ce premier déblocage qui permettra de payer le terrain sert de préambule à tout ce qui va suivre et marque le début du déblocage de fonds pour la réalisation de tous les travaux. 

La suite du déblocage successif 

Après le premier déblocage, le notaire n’est plus directement concerné par les autres déblocages. C’est le bénéficiaire du prêt qui prend la relève pour indiquer à sa banque la fréquence à laquelle il souhaiterait avoir accès à ses fonds pour pouvoir faire progresser le chantier.

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Dans la majeure partie des cas, les banques mettent à disposition de leurs clients un formulaire spécifique pour introduire les demandes de déblocage de fonds. Pour remplir le formulaire, il faut préciser en chiffre et en lettre le montant du fonds demandé. 

Ces formulaires exigent que l’entreprise chargée des travaux fournit les informations nécessaires pour que les montants puissent directement leur parvenir. Enfin, il est impératif de mentionner l’identité du porteur de chèques, il peut s’agir du bénéficiaire du prêt ou de l’entreprise de construction.

L’influence des types de prêts que vous avez

L’élément déterminant dans le déblocage des fonds est l’état d’avancement des travaux. Il faut savoir que la fréquence des déblocages est liée au type de contrat de prêts que vous avez. Lorsque vous êtes lié à plusieurs types de prêts, il est conseillé de commencer par le prêt le moins cher.

Pour mieux comprendre, nous allons prendre un exemple simple. Supposons que vous êtes à la fois bénéficiaire d’un Prêt Action Logement et un prêt à taux zéro (PTZ), ce que vous devez faire c’est de débloquer en premier lieu le prêt à taux zéro puisque celui-ci est gratuit. 

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Vous allez pouvoir profiter d’un différé d’amortissement qui peut être total ou partiel en fonction de vos revenus. Le seul bémol est que vous devez impérativement avoir en votre possession le permis de conduire avant de demander le déblocage progressif de ce prêt. 

Lorsque le déblocage de ce prêt sera terminé, vous allez pouvoir vous tourner vers le Prêt Action Logement. Si vous avez un troisième prêt comme le Plan action logement, vous pouvez l’utiliser en troisième position. 

Le déblocage successif peut se faire sur demande ou sur calendrier 

En ce qui concerne le prêt à déblocage successif, il est nécessaire de comprendre que la banque ne fait de déblocage qu’en fonction de l’avancement des travaux. Il faut que le constructeur ou l’entreprise en charge de la construction introduise une demande pour avoir les fonds nécessaires à la poursuite des travaux et que l’emprunteur donne son accord.

Sans ces conditions, le déblocage ne peut pas se produire. La banque ne peut pas elle-même débloquer les fonds. Il est toutefois possible de mettre en place un calendrier de déblocage en fonction des délais fixés par l’entreprise de construction. 

Si cette solution peut paraître tentante, vous devez comprendre qu’en matière de construction, des événements imprévus peuvent amener les entreprises à ne pas pouvoir respecter les délais fixés. 

Dans ce cas, si le déblocage se poursuit selon le calendrier, cela risque de ne pas être profitable pour vous. Pour cette raison, il est capital de prévoir, si vous optez pour le calendrier, un droit de veto. 

Même en présence d’un calendrier de déblocage, l’emprunteur doit être capable d’interdire à la banque d’effectuer le virement en faveur du constructeur si celui-ci accuse des retards plus ou moins graves dans l’avancement des travaux. 

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Vous devez être capable de modifier le calendrier au besoin pour vous adapter à la réalité de l’évolution du chantier.

Que faire si le déblocage de fonds intervient tardivement ?

Il peut arriver qu’à la suite de la demande du constructeur, vous introduisez auprès de votre banque une demande de déblocage de fonds qui tarde à se produire. Dans ce cas, ce que vous devez faire est de contacter votre conseiller bancaire. 

Vous allez voir avec le conseiller dans quelle mesure, vous pouvez accélérer le processus pour que les travailleurs présents sur les chantiers puissent poursuivre les travaux et que vous ayez votre maison à la date dont vous aurez convenu. 

S’il s’agit du premier déblocage destiné à l’achat de terrain, la disponibilité du notaire sera déterminante dans le déblocage du prêt. Si la date de rendez-vous avec le notaire ne vous convient pas, vous pouvez demander une nouvelle date.

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Bon à savoir : 

Le Code de la construction et de l’habitation établit deux fréquences de déblocage suivant le type de contrat que vous avez conclu dans le cadre de l’acquisition d’une maison neuve. 

Pour le contrat de Vente en l’État futur d’Achèvement pour un achat sur plan (VEFA), le déblocage se produit comme suit :

  • 35 % à la construction des fondations ;
  • 35 % à la mise hors d’eau ;
  • 25 % à la fin du chantier ;
  • 5 % à la remise des clés.

Pour le Contrat de Construction de Maison Individuelle conforme à votre projet immobilier (CCIM), le déblocage suit ce schéma :

  • 15 % au lancement du chantier ;
  • 10 % à la construction des fondations ;
  • 15 % à la construction des murs ;
  • 20 % à la mise hors d’eau ;
  • 15 % à la mise hors d’air ;
  • 20 % à la pose des équipements : il s’agit des frais de menuiserie, de plomberie ou de chauffage ;
  • 5 % à la réception du chantier.

La formule de déblocage peut varier radicalement d’une banque à une autre. Il est crucial de bien comparer les offres des différents établissements avant de donner votre accord final. 

N’hésitez pas à vous servir des nombreux outils de simulation de prêts immobiliers disponibles en ligne. Ces outils vont vous aider à identifier facilement les meilleures offres du marché.

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Amandine Carpentier