Remboursement de prêt immobilier : Comment le faire par anticipation ?

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La durée pour rembourser un prêt immobilier peut aller de 10 ans à 20 ans, voire plus. Par chance, l’article L.313-47 du Code de la Consommation stipule que « L’emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité, les prêts… » qu’il a consenti auprès de la banque ou de l’établissement de prêt.

C’est une porte ouverte au remboursement de prêt immobilier par anticipation. Si vous avez la possibilité, opter pour un remboursement par anticipation est recommandé. Toutes les informations nécessaires sont dans le contrat de prêt. Mais il est essentiel de prendre connaissance des détails de pénalité et d’indemnité avant de prendre une décision. 

Le remboursement de prêt immobilier par anticipation se fait par une demande écrite avec accusé de réception sans préavis, attribuée au prêteur.

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Demander un remboursement de prêt immobilier anticipé

Pour faire un remboursement par anticipation, il faut soumettre par écrit au prêteur-personne physique ou morale, une demande de remboursement anticipé. Cette demande est rédigée selon le modèle standard des lettres avec objet le numéro de votre dossier. Elle doit également comporter la date du remboursement par anticipation. 

Afin d’éviter de payer des intérêts supplémentaires, il est mieux que cette date coïncide avec la date du remboursement mensuel initial. Elle doit être envoyée par courrier suivi d’un accusé de réception. Aucun article de loi ne stipule qu’il faut un préavis avant d’effectuer un remboursement anticipé.

L’établissement de prêt est obligé de fournir une estimation financière des indemnités à payer et de répondre dans les plus brefs délais. Cela est fait gratuitement. Il n’est pas nécessaire de vous rapprocher de l’établissement de prêt pour effectuer le remboursement. 

Le taux des indemnités et le montant restant payer étant connus, il suffit de joindre un chèque à la lettre. Le contrat de prêt contient toutes les informations nécessaires.

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Prendre en compte le PRA ou l’IRA

Les pénalités de remboursement anticipé (PRA) ou indemnités de remboursement anticipé (IRA) représentent la principale difficulté dans le remboursement d’un prêt immobilier par anticipation. Il s’agit de dédommager l’établissement de crédit des intérêts non perçus par un remboursement sur la durée. La prise en compte des indemnités dépend de plusieurs critères.

Les clauses contractuelles

L’établissement de crédit étant prévoyant, il peut inclure dans le contrat des PRA en cas de remboursement anticipé par l’emprunteur. Ce dernier peut négocier la suppression ou la réduction de l’indemnité. 

Dans le cas contraire, après la signature du contrat, cela s’impose à lui. Le prêteur peut refuser le remboursement, si les indemnités ne sont pas incluses. Heureusement, tous les établissements de prêt n’incluent pas l’IRA dans leur contrat.

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Le montant des indemnités

Il est réglementé par la loi et plafonné. Il ne peut dépasser 6 mois d’intérêt du montant remboursé par anticipation ou 3% du montant dû avant de procéder au remboursement anticipé. Cela compte que le prêt a été souscrit à taux variable ou à taux fixe.

Les cas d’exonération

La loi n°99-532 du 25 juin 1999 fixe des cas d’exonération du PRA pour les prêts conclus à compter du 1er juillet 1999. Si le remboursement par anticipation a pour cause l’une de ses trois raisons, il n’y a aucune indemnité à payer.

Les cas d’exonération sont la :

  • Vente du bien immobilier pour cause de changement de lieu de travail du prêteur ou de son conjoint ;
  • Cessation de l’activité professionnelle ou le licenciement du prêteur ou de son conjoint ;
  • Mort du préteur ou de son conjoint.

Il peut arriver que le contrat de prêt à la base n’ait pas prévu de pénalités en cas de remboursement anticipé.

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Calculer les indemnités de remboursement par anticipation

Pour avoir une idée de l’IRA à payer à son établissement de prêt, illustrons la situation avec une simulation. Pour un prêt immobilier de 500.000 € avec un taux d’intérêt de 5% et le montant restant à payer est de 200.000 €, la PRA se calcule comme suit pour :

  • 6 mois d’intérêt à 5% : (200 000 x 5)/100 x 6/12= 5000 € ;
  • 3% du montant restant dû : (200 000 x 3)/100= 6000 €.

Dans cette hypothèse où le remboursement est total, le premier cas est le plus favorable. Divers simulateurs de montant pour le remboursement de prêt immobilier peuvent vous aider à effectuer un calcul selon les données de votre contrat de prêt.

Il est possible de demander à la banque de soumettre une simulation de remboursement anticipé avant de prendre une décision. Le conseiller vous fait part de toutes les données nécessaires pour qu’une évaluation personnelle des risques financiers après le remboursement anticipé soit effectuée. 

Ces informations ne sont autorisées que pour les prêts pris à partir du 1er juin 2016.

Choisir son type de remboursement anticipé

Le remboursement anticipé partiel et le remboursement anticipé total sont les deux choix qui s’offrent à l’emprunteur. Le remboursement partiel consiste à restituer une partie du montant dû. Après un remboursement anticipé partiel, deux situations sont susceptibles d’arriver. 

De fait, soit la :

  • Durée est toujours fixée et les futures mensualités sont diminuées ;
  • La durée est réduite et les futures mensualités sont élevées. 

Dans ces cas, la banque peut mettre à votre disposition un tableau d’amortissement. Cette prestation est facturée. Si le remboursement partiel est un montant inférieur ou égal à 10% du montant de départ, l’établissement de prêt peut refuser le remboursement anticipé. 

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Cette autorité lui est accordée en vertu de l’article L.313-47 du Code de la Consommation. La banque peut prévoir, dans le contrat de prêt, un montant fixe en cas de remboursement partiel. 

Il est possible de procéder à un remboursement total, en cas de gains exceptionnels d’argent par exemple. Le prêt immobilier consenti est remboursé en totalité avant le terme de votre échéance. La décision de procéder à un remboursement anticipé d’un prêt immobilier doit être mûrement réfléchie.

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Tenir compte des enjeux

Bien qu’il soit souhaitable de ne pas avoir de dettes, il est mieux d’opter pour le remboursement par anticipation si cela donne une bonne rentabilité. Comme susmentionnés, les gains acquis et utilisés pour faire un remboursement anticipé peuvent ne pas être suffisants à cause du PRA. Au contraire de se décharger de cette dette, seulement une partie sera remboursée. 

Il peut également y avoir l’impôt sur la fortune immobilière, si vous avez opté pour un bien immobilier locatif. En remboursant votre prêt, vous pouvez le perdre. Il est nécessaire de s’assurer des enjeux avant d’effectuer un remboursement anticipé. 

Mais en prenant compte de l’économie actuelle, il est plus bénéfique de rembourser sa dette, que ce soit partiellement ou totalement. 

Pour qu’un remboursement soit rentable, il faut tenir compte du :

  • Crédit : le terme de l’échéance ne doit pas être proche ;
  • Taux variable ou fixe ;
  • Montant de l’indemnité.

Il est préférable de conserver une partie des biens acquis pour réaliser un autre financement ou faire face aux imprévus. Cet argent peut être épargné.

Faire une demande de remboursement par anticipation est simple. Il suffit d’envoyer une lettre écrite. Le plus difficile reste le calcul des indemnités. Mais il est facile d’y remédier. Avant d’effectuer un remboursement partiel ou total par anticipation d’un prêt immobilier, il est primordial de bien évaluer la situation. 

Les conditions du contrat de prêt peuvent influencer le montant à rembourser. Il faut penser au moment de la souscription à bien négocier les clauses du contrat avec l’établissement de prêt.

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Amandine Carpentier