Réussir son investissement locatif

investissement locatif

Pour beaucoup de Français, la pierre est, et reste, l’investissement le plus sûr. Pour autant, il n’est pas toujours simple de savoir quels sont les critères que vous devez prendre en compte pour réussir votre futur achat. De ce fait, nous vous proposons un petit guide pour y parvenir, et ainsi percevoir un bon complément de revenu.

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Définir vos objectifs en termes d’investissement locatif

Avant même de regarder la moindre petite annonce, il est primordial de définir de façon la plus précise possible quels sont vos objectifs. Il y a trois questions auxquelles vous devez être capable de répondre, à savoir : 

  • Pourquoi choisir d’investir dans l’immobilier plutôt que dans un autre type d’actif ? 
  • Comment allez-vous financer votre investissement immobilier ?
  • Quel est votre objectif de rentabilité ? 

Que vous vouliez constituer un patrimoine pour vos enfants, prévoir un complément de revenu en vue de votre retraite ou pour baisser votre taux d’imposition, il est important de se faire accompagner ou du moins se faire conseiller par un professionnel, sans quoi vous vous exposez à de multiples problèmes.

Choisir sa cible 

Rappelez-vous que contrairement à un achat immobilier, un investissement locatif ne doit pas répondre aux mêmes règles. Il faut vous mettre à la place de votre cible. 

Choisir le type de bien en fonction de sa cible 

Ainsi, si vous voulez louer votre futur logement à des étudiants, vous devrez chercher un bien proche des transports en commun et des lieux animés de la ville. Un couple sans enfant aura besoin d’un parking, de commerces de proximité et de lieux pour pouvoir faire la fête entre amis le weekend. Une famille cherchera le calme et un logement proche de l’école. Enfin, pour le choix de votre futur investissement, essayez, dans la mesure du possible de demander à une de vos connaissances dans la cible, si elle louerait ce bien ou pas. 

Regarder des annonces adaptées à sa cible

Nous vous conseillons de consulter les annonces, pour estimer le taux de logements vacants, ainsi que les tarifs qui sont pratiqués. Si votre cible est un couple, vous pouvez également regarder les annonces d’emploi ou vous renseigner sur les grandes entreprises. Bref, vous l’avez compris, l’emplacement choisi doit avoir un fort taux d’attractivité, sans quoi vous risquez de vous retrouver avec un logement difficile à louer, voire vide.  

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Comment choisir son futur bien immobilier ? 

Vous devez toujours garder à l’esprit que vous ne devez pas mettre d’affect dans l’achat d’un investissement locatif, contrairement à votre résidence principale. Le but est avant tout de rechercher le produit qui offre le meilleur rapport qualité rentabilité. L’autre avantage de ne pas chercher un bien qui vous plaît, mais un bien qui correspond aux critères que vous avez définis pour votre cible, est qu’il vous sera bien plus facile de négocier le prix. Il faut aussi signaler que le prix ne doit jamais être le seul critère qui doit vous faire choisir un bien. 

Opter pour la qualité

Un investissement immobilier est fait pour vous apporter une certaine rentabilité et à être loué le plus longtemps possible, sans avoir des travaux à faire. Il faut par conséquent trouver un bien qui va être le plus rentable possible. Cela implique donc de trouver un bien avec le moins de frais et de contraintes possibles. 

Voilà pourquoi, dans la mesure du possible, nous vous conseillons de faire votre investissement locatif dans un logement neuf. En plus de limiter les risques de devoir faire des travaux rapidement, vous pourrez proposer à vos futurs locataires, un logement bien plus économe énergétiquement. Tous ces arguments conduiront votre locataire à rester plus longtemps dans votre bien. Vous aurez de ce fait moins de risque d’avoir un logement vacant. 

Enfin, en achetant un logement neuf, vous allez bénéficier avantages fiscaux non négligeables.

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Les avantages fiscaux d’un investissement immobilier neuf

Le premier avantage fiscal est de vous permettre d’acquérir votre bien avec des frais de notaire réduits. Ils sont entre 2 et 3 % pour un logement neuf, alors qu’ils se situent entre 8 et 9 % pour de l’ancien.  

Le second avantage demande de l’anticipation, puisqu’il vous faudra chercher et opter pour l’achat d’un bien éligible à la loi Pinel. Pour celles et ceux qui n’ont jamais entendu parler du dispositif Pinel, cela permet d’avoir un avantage fiscal de 12 %, si vous vous engagez à louer le bien sur 6 ans. Cette réduction peut atteindre 21%, en vous engageant sur 12 années. 

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Il existe un autre dispositif intéressant pour les investisseurs : le dispositif Censi Bouvard LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Vous pourrez ainsi défiscaliser jusqu’à 11% du montant total investi. Pour en bénéficier, vous devez :

  • Proposer une location meublée
  • Être une résidence de service, de type résidence étudiante, EHPAD, maison médicale
  • Percevoir un montant net de recettes supérieur à 23 000 euros
  • Ne percevoir aucun autre revenu professionnel supérieur à vos recettes

Attention toutefois à bien vérifier la notoriété du promoteur et qu’il respecte bien les normes imposées par l’État. Ainsi, sur un programme neuf, seulement ⅓ des biens sont éligibles à l’investissement. Les ⅔ restant sont réservés aux logements sociaux et aux primo-accédants.

Le bon calcul de rentabilité

Nous allons être clairs, un investissement locatif n’est pas aujourd’hui le produit qui offre la meilleure rentabilité du marché. Ne croyez pas les personnes ou les promoteurs qui vous promettent un taux de rentabilité supérieur à 8 %. Un bon investissement locatif bien choisi et bien encadré devrait vous rapporter au mieux un rendement entre 3 et 4 %. Cela peut vous sembler peu, mais n’oubliez pas deux choses. Vous pouvez bénéficier de réductions d’impôt importantes, si vous avez opté pour le dispositif Censi Bouvard ou Pinel. Vous aurez aussi en votre possession un bien immobilier qui pourra (le cas échéant) vous permettre de faire une plus-value, ce qui a de très grandes chances d’arriver si vous avez suivi nos conseils 

Il ne vous reste plus qu’à définir vos objectifs et à vous mettre à la recherche du bien idéal. Si nous pouvons vous donner un dernier conseil, soyez patient. Il y a de nouveaux biens disponibles presque tous les jours. N’hésitez donc pas à décaler votre achat de plusieurs mois, pour trouver un bien qui répond à tous vos critères.

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Amandine Carpentier
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